对正统微观经济学和标准福利经济学的这种基本观点，西方部分学者很早就开始了批判性考察，现代产权理论就是在这种批判性考察中形成的。从20世纪30年代以来的半个多世纪，现代西方产权理论的全部思考和研究是沿着下述思路展开的：即指出资本主义市场机制并非如标准福利经济学和传统微观经济学所描述的完美，实际的市场运行是有缺陷的，这一缺陷集中表现在外在性上。而外在性产生的根源在于企业产权界限含混，由此建成交易过程存在摩擦和障碍，这种摩擦和障碍又会严重影响企业行为和企业资源配置的结果。因此，考察市场行为者的利润最大化行为时，必须把产权列入考察范围，而不能简单地作为既定前提排除在分析视野之外。对由于产权不清晰导致的市场缺陷的研究主要归功于科斯与威廉姆森、G．斯蒂格勒、G．布坎南、C.舒尔茨和张五常等人。
科斯产权理论的形成与发展大致可分为两个阶段：
第一个阶段是在20世纪30年代对正统微观经济学进行批判性思考，指出市场机制运行中存在摩擦，克服这种摩擦的关键在于制度创新，这一阶段的代表作是科斯在1937年发表于伦敦经济学院学报《经济学家》上的著名论文《企业的性质》。
第二个阶段是在20世纪50年代末至60年代中期，科斯正面论述了产权的经济作用，指出产权的经济功能在于克服外在性，降低社会成本，从而在制度上保证资源配置的有效性。这一阶段的代表作是科斯在 1960年发表的《社会成本问题》。